Šī gada trešajā ceturksnī mājokļu pieejamības indekss strauji kritis visās Baltijas galvaspilsētās. Lai gan algu kāpums turpinājās, straujš dzīvokļu cenu kāpums un augstākas procentu likmes pavilka mājokļu pieejamību uz leju.
Swedbank Baltijas Mājokļu pieejamības indekss (MPI) atspoguļo vidējas mājsaimniecības iespējas atļauties iegādāties 55 kvadrātmetru lielu dzīvokli ar hipotekārā kredīta palīdzību kādā no Baltijas valstu galvaspilsētām. Ņemot vērā vidējo procentu likmi un mājokļa cenu, tiek aprēķināti parādsaistībām novirzāmie ikmēneša maksājumi, un tie tiek pretstatīti pusotras vidējās neto algas attīstībai attiecīgajā pilsētā.
Gada griezumā mājokļu pieejamības indekss krietni samazinājās. Algu pieaugums atpalika no dzīvokļu cenu kāpuma, kas kopā ar augošām procentu likmēm negatīvi ietekmēja mājokļu pieejamību. Viļņā un Tallinā mājokļu pieejamības indeksa vērtība noslīdēja līdz, respektīvi, 120.9 un 119.6. Kaut gan Rīgā mājokļu pieejamība ir krietni zemāka nekā iepriekš, tomēr tā saglabājas visaugstākā starp Baltijas galvaspilsētām – indeksa vērtība trešajā ceturksnī bija 176.6. Šāda indeksa vērtība nozīmē to, ka tādas mājsaimniecības, kuras ienākumi atbilst 1,5 vidējai neto mēneša algai Rīgā un kura vēlas iegādāties 55 m2 lielu dzīvokli, ienākumi bija par 76.6% augstāki, nekā tas būtu nepieciešams, lai hipotekārā kredīta apkalpošanai novirzītu ne vairāk kā 30% no ģimenes ienākumiem.
Swedbank aplēses rāda, ka trešajā ceturksnī Rīgā vidējā svērtā dzīvokļu cena pieauga par 12%. Lēnāks pieauguma temps reģistrēts dzīvokļiem vecākās mājās (kas celtas pirms 2000. gada). Savukārt, dzīvokļiem, kuri atrodas mājās, kas celtas vai renovētas pēc 2000. gada, un pārsvarā ir dārgāki par vecākiem dzīvokļiem, cenu pieaugums paātrinājās. Šo dzīvokļu pieejamība arī ir nedaudz zemāka – indeksa vērtība bija 125.8. Visticamāk, ka cenu izaugsmes paātrinājumu noteica darījumi ar iepriekš rezervētiem jaunajiem dzīvokļiem. Šo dzīvokļu cenas ir vēl augstākas, un dzīvokļu pieejamība ir vēl zemāka.
Rekordaugsta inflācija un augstākas procentu likmes palielināja mājsaimniecību finansiālo slogu. Dārgāka kredītu apkalpošana, kā arī dzīves dārdzības šoks un recesijas bažas ir mazinājušas iedzīvotāju konfidenci. Pircēji kļuva piesardzīgāki – pieprasījums pēc mājokļiem trešajā ceturksnī samazinājās. Darījumu skaits samazinājās par 6%, salīdzinot ar pērnā gada trešo ceturksni. Pirmreizējā tirgū samazinājās darījumu skaits, kā arī palēninājās būvniecībā esošo mājokļu rezervēšanas tempi. Otrreizējā tirgū arī novērojams aktivitātes kritums. Noturīgāks pieprasījums vēl var saglabāties salīdzinoši jaunākos projektos otrreizējā tirgū, kas uzcelti vai renovēti pēc 2000. gada – pircēji, kuri vairs nevar atļauties iegādāties tikko uzceltus dzīvokļus, izskata šos variantus. Turpretim, lētāki Padomju laiku mājokļi zaudēja savu pievilcību zemās energoefektivitātes dēļ. Draudot pieaugt apkures rēķiniem, īpašnieki bija ieinteresēti tos ātri pārdot. Šo, it īpaši pēc platības lielāko, mājokļu piedāvājums pārdošanā ir krietni pieaudzis. Pieprasījuma mazināšanās dēļ Padomju laiku mājās esošajiem dzīvokļiem vairākus mēnešus pēc kārtas tika reģistrēts cenu kritums.
Visdrīzāk, vidējās svērtās cenas pieaugumu tuvākajos mēnešos vēl balstīs darījumi ar iepriekš rezervētiem jauno projektu dzīvokļiem, kas ir dārgāki par vidējo mājokli. Tomēr valdošās nenoteiktības apstākļos mājokļu cenas nākamā gada laikā var samazināties. Zems pieprasījums un augstākas procentu likmes var radīt nelielu cenu korekciju, ap 5% vai nedaudz vairāk. Protams, ka cenu attīstība dažādos segmentos atšķirsies. Piemēram, jaunajiem projektiem cenu samazinājumu varam arī nesagaidīt. Augstās būvniecības izmaksas un nekustamo īpašumu attīstītāju labā finanšu situācija motivē cenas nemazināt.
Vidējā alga trešajā ceturksnī turpināja pieaugt. Neto alga Rīgā bija par 5,7% lielāka nekā pirms gada. Kaut gan ienākumi palielinājās, tomēr strauji augošā inflācija samazināja strādājošo reālo algu un brīvo līdzekļu apjomu. Nākamgad vidējās algas izaugsmi veicinās minimālās algas paaugstinājums. 2023. gadā Swedbank prognozē mēneša bruto algas pieaugumu 8.5% apmērā.
2022. gadā algu pieaugums atpalika no mājokļu cenu pieauguma. Tas izraisīja mājokļu pieejamības kritumu. Nākamgad šī cenu-algu dinamika varētu mainīties – vidējā svērtā dzīvokļu cena, visticamāk, samazināsies, savukārt neto alga augs. Mājokļu pieejamību ierobežos pieaugošās procentu likmes, tādēļ mājokļu pieejamības indekss, visticamāk, svārstīsies.
Analīze angļu valodā pieejama šeit.
Laimdota Komare
Swedbank ekonomiste
laimdota.komare@swedbank.lv
Tel.: +371 67 444 213
https://www.swedbank.lv/about/swedbank/about/economic
